Os contratos imobiliários e as negociações durante a pandemia do Covid-19

*Por João Luiz Pereira Gonçalves

A atual pandemia acerca do Covid-19 trouxe inúmeras consequências para as relações jurídicas, dentre elas, a revisão dos contratos nos mais variados setores. Todavia, engana-se quem acredita que essa possibilidade de revisão contratual é algo novo. Desde os escritos de São Tomás de Aquino, os estudiosos já analisavam a necessidade de mitigação das obrigações pactuadas em casos excepcionais. Assim, havendo alteração significativa das circunstâncias existentes no momento da promessa, foi-se constatada a necessidade de alteração dos termos previamente pactuados para resguardar os direitos das partes envolvidas.

Com a nova definição, sabemos que a responsabilidade de provar ou não a doença acometida deixa de ser do empregado e passa a ser do empregador. É oportuno dizer que, caso a empresa não adote certas medidas de proteção no ambiente de trabalho, buscando prevenir os riscos para seus empregados, o empresário pode amargar sanções trabalhistas, tributárias e até experienciar impactos negativos na imagem da firma perante a sociedade.

Estamos diante da rebus sic stantibus que, em tradução livre do latim, significa “estando as coisas como estão”. Referida expressão possui origem no Direito Canônico, sendo atrelada ao princípio da imprevisão. Tal princípio ensina que, na ocorrência de fato imprevisto e imprevisível, posterior à celebração do contrato diferido ou de cumprimento sucessivo, que torne a prestação por uma das partes excessivamente custosa, implica alteração nas condições da sua execução ou até mesmo a rescisão contratual. Inclusive, este é o disposto no artigo 478 do Código Civil de 2002.

Cabível colar a íntegra do referido dispositivo legal:

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”

Acerca do setor imobiliário, especificamente sobre os contratos de locação de imóvel, temos que tanto o locador quanto o locatário estão sendo atingidos pelos reflexos da crise instaurada em razão da pandemia. Porém, apenas uma das partes não pode cumprir com as obrigações contratualmente estabelecidas: o locatário.

Convém ressaltar que, na hipótese de que não sejam adotadas medidas assecuratórias, haverá um grande risco de responsabilização por ações regressivas contra as empresas, na hipótese de contágio do Coronavírus dentro do ambiente de trabalho.

Quanto ao locador, este sofre indiretamente, uma vez que, na maioria dos casos, a renda auferida com os alugueres compõe grande parte, se não a totalidade, de seu orçamento familiar, sendo preferível o adimplemento parcial dos alugueres ao esvaziamento de seu imóvel e incerteza de novo contrato em tempos de pandemia.

Quanto ao locatário, são inúmeros os casos de pessoas que perderam seus empregos, tiveram seus contratos suspensos ou sofreram diminuição em seus vencimentos. Segundo dados divulgados pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o desemprego atingiu a taxa de 12,6%, sendo que 12,8 milhões de brasileiros estão desempregados[1].

[1] Dados atualizados até o mês de abril/20.

Sobre João Luiz Pereira Gonçalves

João Luiz é advogado, especialista em direito imobiliário e responsável pelo núcleo de direito imobiliário do escritório Sotto Maior & Nagel.