Inadimplemento do Comprador em Contratos Imobiliários: Quando Rescindir ou Executar Judicialmente  

O inadimplemento do comprador em contratos de promessa de compra e venda de unidades autônomas representa um desafio crítico para a gestão de empreendimentos imobiliários, exigindo decisões estratégicas que impactam diretamente a saúde financeira do projeto. Nesse contexto, a escolha entre rescindir o contrato ou promover a execução judicial do saldo devedor se torna central, demandando análise cuidadosa das cláusulas penais, das possibilidades de retenção de valores pagos e da preservação do fluxo de caixa, de modo a proteger os interesses econômicos e garantir a continuidade do empreendimento. 

1. Fundamentos Legais do Inadimplemento 

O inadimplemento das obrigações de pagamento pelo comprador confere à incorporadora a prerrogativa de aplicar medidas compensatórias previstas em lei e no próprio contrato. São exemplos a correção monetária dos valores devidos, a incidência de juros moratórios e a aplicação de multa contratual. Nesse paralelo, o Decreto-Lei nº 745/1969, alterado pela Lei nº 13.097/2015, prevê o direito à purgação da mora no prazo de quinze dias após notificação, enquanto os arts. 389, 394, 408 e 475 do Código Civil regulam a resolução do contrato e a responsabilização por perdas e danos, legitimando ações de cobrança ou rescisão em caso de inadimplemento. 

A rescisão automática, decorrente do decurso do prazo para purgação da mora, não só retira o direito à posse do comprador inadimplente como também permite à incorporadora reter parte dos valores pagos, equilibrando as perdas financeiras decorrentes da inadimplência. 

2. Retenção de Valores e Patrimônio de Afetação 

No contexto da inadimplência, a retenção parcial dos valores pagos pelo comprador é um mecanismo central para a proteção financeira do empreendimento, especialmente quando a incorporação se encontra submetida ao regime de patrimônio de afetação. Tal Regime, previsto na Lei nº 13.786/2018, assegura que os recursos recebidos dos adquirentes sejam destinados exclusivamente à execução da obra, conferindo maior previsibilidade e segurança jurídica para a administradora do projeto, ao impedir que valores retidos ou recebidos sejam desviados para outras finalidades da incorporadora. 

Ademais, no âmbito do regime de patrimônio de afetação, é legalmente permitido reter até 50% do valor pago pelo comprador, além da comissão de corretagem integral e das despesas relacionadas à fruição do imóvel, como impostos, taxas condominiais e custos de manutenção proporcional ao período em que a unidade foi disponibilizada. Essa retenção cumpre duas funções essenciais: compensar eventuais prejuízos decorrentes da inadimplência e garantir que os recursos necessários para a conclusão do empreendimento permaneçam disponíveis. 

Já para incorporações que não se encontram submetidas ao patrimônio de afetação, a retenção deve ser observada com maior rigor, limitando-se aos prejuízos efetivos e observando princípios de razoabilidade, evitando onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa, conforme o art. 413 do Código Civil. Julgados recentes demonstram a adoção de percentuais entre 10% e 25% dos valores pagos como padrão razoável, refletindo a necessidade de equilibrar os direitos do comprador e da incorporadora. 

3. Execução Judicial x Cobrança Extrajudicial 

Nesse paralelo, a estratégia adotada frente ao inadimplemento depende de fatores que incluem a resistência do comprador, o montante da dívida e o impacto financeiro imediato para a incorporadora.  

1. Cobrança Extrajudicial: essa via apresenta a vantagem de menor custo e maior agilidade, permitindo negociações diretas e flexibilização de prazos e condições de pagamento. É especialmente útil quando o comprador demonstra boa-fé ou disposição para regularizar os pagamentos. Todavia, a cobrança extrajudicial não possui força coercitiva suficiente para assegurar o cumprimento da obrigação em casos de resistência, podendo exigir posteriormente a propositura de ação judicial. 

2. Execução Judicial: quando se verifica resistência ou inadimplência de valores significativos, a execução judicial se mostra mais adequada. O contrato pode ser utilizado como título executivo extrajudicial (art. 784, III, do CPC), possibilitando penhora de bens, bloqueio de contas e a cobrança integral do débito acrescido de correção monetária, juros, multa e honorários advocatícios. Apesar dos custos mais elevados e do prazo potencialmente mais longo, essa via assegura maior segurança jurídica e efetividade na recuperação de valores devidos, sobretudo quando a inadimplência é substancial ou há indícios de recusa em pagar. 

4. Cláusula Penal e Equilíbrio Contratual 

Importante destacar que a cláusula penal funciona como instrumento de equilíbrio entre as obrigações de compradores e incorporadoras, convertendo obrigações não cumpridas em valor monetário exigível. Assim, a aplicação da multa contratual deve considerar a proporcionalidade, permitindo à incorporadora reter parte dos valores pagos e, ao mesmo tempo, impedir enriquecimento ilícito do comprador inadimplente. 

No contexto de contratos de adesão, a jurisprudência admite a inversão da cláusula penal em favor da incorporadora, permitindo que penalidades originalmente previstas apenas para o comprador sejam aplicadas em caso de inadimplemento do vendedor, assegurando a manutenção do equilíbrio contratual. Além disso, a retenção parcial, incluindo multa, comissão de corretagem, encargos fiscais e custos de fruição do imóvel, reforça a proteção jurídica da incorporadora e garante que recursos essenciais para a conclusão do empreendimento sejam preservados. 

5. Considerações Estratégicas 

Portanto, a decisão entre rescindir o contrato ou executar judicialmente o saldo devedor deve ser pautada por uma análise estratégica, considerando o valor a ser recuperado, o perfil do comprador e as necessidades do projeto. A execução judicial garante maior segurança jurídica e permite a penhora de bens, sendo indicada quando se busca assegurar o recebimento integral de valores relevantes e há resistência do devedor. No entanto, trata-se de um procedimento mais custoso e demorado, que pode ser frustrado caso o comprador não possua condições de pagamento ou recorra de forma prolongada. 

Por outro lado, a rescisão, com retenção parcial dos valores pagos, é uma alternativa que oferece liquidez imediata, permitindo à incorporadora manter recursos disponíveis para a continuidade da obra, especialmente em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Nesse modelo, a retenção da taxa e das demais parcelas previstas em lei garante proteção do fluxo financeiro e permite compensar perdas decorrentes do inadimplemento sem depender diretamente do judiciário. 

Em última análise, a escolha da medida mais adequada dependerá do momento econômico e financeiro do empreendimento, do valor envolvido e da estratégia da incorporadora. Em períodos em que o caixa demanda reforço imediato, a rescisão pode ser mais vantajosa, ao passo que, em situações em que a incorporadora busca o recebimento integral de débitos expressivos, a execução judicial se mostra uma alternativa robusta. O equilíbrio entre esses fatores possibilita à incorporadora atuar de maneira eficiente, juridicamente respaldada e alinhada à sustentabilidade do projeto, mitigando riscos e assegurando a conclusão das obras. 

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Por

Maria Vitória Voltolini

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