Responsabilidade da Construtora Após a Entrega da Obra: Limites, Prazos e Riscos Jurídicos 

A relação entre construtoras e adquirentes de imóveis — especialmente em ambientes corporativos — envolve, por natureza, a obrigação de entregar edificações livres de defeitos que comprometam solidez, segurança e habitabilidade. No entanto, essa responsabilidade não é ilimitada no tempo. O Código Civil, contratos empresariais de aquisição e as normas técnicas fixam prazos precisos para reivindicações, além de imporem deveres de conservação aos próprios condôminos e gestores. 

Nesse contexto, o ponto de partida é o art. 618 do Código Civil, que estabelece que a responsabilidade por vícios que comprometam a solidez ou a segurança da obra subsiste por cinco anos contados da entrega. Esse prazo é de garantia legal, e não de prescrição ou decadência. Assim, o defeito deve se manifestar e ser reclamado dentro desse intervalo, salvo se houver dolo ou ocultação fraudulenta, que podem estender a responsabilização (STJ, AgInt no AREsp 2.092.461/SP). 

Adicionalmente, nos contratos empresariais, é comum estipular prazos específicos para reclamação de vícios de acabamento, impermeabilização e instalações hidráulicas ou elétricas — geralmente entre 90 dias e seis meses após a emissão do “habite-se” ou da entrega do imóvel. Esses prazos são considerados curtos por se referirem a vícios aparentes ou de fácil constatação, ou seja, defeitos que podem ser identificados por inspeção visual ou uso imediato, sem necessidade de conhecimento técnico especializado.  

Nesses casos, aplica-se o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26, II, do CDC, contado da entrega efetiva do bem ou da conclusão do serviço. O STJ, no recurso especial 1.721.694/SP, reforça que vícios aparentes se sujeitam ao prazo decadencial, e que, dentro desse período, o consumidor pode exercer seu direito potestativo por meio de ações constitutivas, como a reexecução dos serviços, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. 

Por outro lado, quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, visando o ressarcimento por prejuízos decorrentes dos vícios do imóvel — especialmente vícios ocultos, que se manifestam com o tempo ou exigem perícia técnica para serem identificados — não se aplica o prazo decadencial, mas sim o prazo prescricional de dez anos, conforme o art. 205 do Código Civil. Nesses casos, trata-se de ação condenatória, e o prazo começa a correr a partir da ciência inequívoca do defeito. 

Outrossim, o adquirente deixa de ter direito a reparo direto após cinco anos, mas ainda pode buscar ressarcimento dos danos decorrentes do vício dentro do prazo decenal — desde que prove a culpa da construtora e demonstre ter cumprido suas obrigações de manutenção (STJ, AgInt no AREsp 2.304.871/DF; STJ, AREsp 2.823.945/SP).    

Entretanto, não se pode ignorar que a legislação condominial e a própria convenção de condomínio impõem aos moradores o dever de manutenção preventiva e corretiva das áreas comuns e privativas. O descumprimento desse dever pode excluir a responsabilidade da construtora, especialmente quando os danos decorrem de desgaste natural ou uso inadequado (TJSC, Apelação n. 0307613-69.2014.8.24.0064). 

Dessa forma, a construtora responde diretamente por vícios ocultos ou estruturais até cinco anos após a entrega (ou outro período contratual), desde que a reclamação seja feita dentro desse intervalo. Ultrapassado esse marco, permanece possível pleitear indenização em até dez anos contados da descoberta do defeito, desde que demonstrado nexo de causalidade entre o vício e a conduta da construtora. 

Para incorporadoras e gestores imobiliários, conhecer e respeitar esses prazos é essencial para mitigar riscos jurídicos, estruturar contratos com segurança e evitar passivos ocultos que podem comprometer a saúde financeira do empreendimento. A observância dos prazos legais, aliada à manutenção preventiva e à boa gestão documental, assegura que cada parte responda apenas pelo que lhe compete, preservando a integridade da edificação e evitando litígios onerosos e tardios. 

Referências: 

STJ, AgInt no AREsp n. 2.092.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 14/6/2023 

STJ, REsp n. 1.721.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/9/2019, DJe de 5/9/2019. 

TJSC, Apelação n. 0307613-69.2014.8.24.0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Alex Heleno Santore, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 08-07-2025 

STJ, AgInt no AREsp n. 2.304.871/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 19/12/2024 

STJ, AREsp n. 2.823.945/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025. 

Por

Maria Vitória Voltolini

---