STJ analisará o percentual mínimo de inadimplência para aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos imobiliários 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) irá julgar, em breve, um Recurso Especial nº 2143559/SC (2024/0170010-3) que discute um tema bem sensível ao setor da construção civil e incorporação imobiliária: quando o inadimplemento contratual deixa de ser considerado “ínfimo” e passa a permitir a rescisão de contrato por parte do vendedor? 

No caso concreto, uma construtora ingressou com ação de resolução de contrato, reintegração de posse e perdas e danos em 2014, após a compradora de um imóvel deixar de cumprir cerca de 30% das parcelas de um contrato de R$ 240 mil. 

A gravidade da situação se acentua pelo fato de a venda ter sido formalizada ainda em 2010, com um histórico prolongado de descumprimento contratual: a compradora deixou de pagar 4 dos 6 reforços anuais e quitou apenas 23 das 60 parcelas mensais pactuadas — a última vencida em 2016. 

Apesar da inadimplência expressiva, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) considerou que a compradora havia pago “quase 71% do valor total” e, com base nisso, aplicou a teoria do adimplemento substancial para impedir a rescisão contratual. 

A decisão foi impugnada via Recurso Especial, no qual a construtora apontou a insegurança jurídica gerada por esse entendimento. Afinal, permitir que o inadimplemento de quase um terço do contrato seja tratado como “ínfimo” abre margem para fraudes, incentiva a inadimplência e desequilibra a relação contratual. 

O que está em jogo? 

A tese central do recurso é clara: não há hoje um parâmetro objetivo definido pelo STJ sobre qual o percentual mínimo de adimplemento que justifica a aplicação da teoria. O que se observa na prática é uma divergência nos tribunais estaduais — alguns consideram 70%, outros 80%, e há casos onde até inadimplências superiores são aceitas como “substanciais”. 

Esse vácuo jurídico é perigoso. A ausência de critério objetivo favorece decisões subjetivas, afeta a previsibilidade dos negócios e mina a segurança dos contratos no setor imobiliário. 

É por isso que o recurso foi admitido pelo STJ: para que a Corte possa uniformizar o entendimento e definir, de forma clara, o limite entre adimplemento tolerável e inadimplemento que autoriza a rescisão. 

Por que os incorporadores e construtores devem se preocupar? 

A eventual consolidação de um entendimento mais “tolerante” com inadimplências pode impactar diretamente: 

• A estruturação dos contratos de compra e venda (inclusive cláusulas de vencimento antecipado, multas e reintegração de posse); 

• A estratégia jurídica para retomada de unidades inadimplidas; 

• A capacidade de garantir previsibilidade e fluxo de caixa em empreendimentos com múltiplas unidades em financiamento direto. 

A inclusão de cláusulas resolutivas expressas em contratos de compra e venda tem se consolidado como prática essencial no setor imobiliário. Elas permitem que, uma vez constituída a mora — geralmente por meio de notificação formal —, o vendedor possa declarar a rescisão contratual sem a necessidade de ajuizar ação específica para esse fim. 

Esse mecanismo, amplamente aceito pela jurisprudência, inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), garante maior celeridade e segurança ao vendedor, desde que respeitados requisitos mínimos de formalidade e proporcionalidade, como a concessão de prazo razoável para purgação da mora. 

Na prática do mercado, é comum que os contratos estipulem que o inadimplemento de uma única parcela já configure descumprimento contratual suficiente para autorizar a rescisão e a consequente retomada do imóvel. Esse entendimento parte do princípio de que a inadimplência, ainda que aparentemente ínfima, compromete o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, especialmente em negociações de longo prazo e alto valor agregado. 

Diante da possibilidade de o STJ flexibilizar — ou não — o percentual de inadimplemento aceitável para a manutenção do contrato, o momento exige atenção redobrada. 

Mais do que acompanhar o julgamento, é momento de revisar os contratos com base em critérios objetivos de inadimplemento. Um contrato bem redigido, com cláusulas que reforcem a intolerância a inadimplência significativa, pode ajudar a blindar judicialmente o empreendimento. 

O que defendemos no recurso 

A tese defendida pela construtora é de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial deve ser excepcional e criteriosa. O inadimplemento deve ser de valor ínfimo e irrelevante diante do contrato como um todo, como já indicou o próprio STJ em precedentes (REsp 1.581.505/SC e REsp 1.636.692/RJ). 

No caso analisado, com inadimplência de 30% do valor contratado, a manutenção do contrato é juridicamente insustentável — trata-se de inadimplemento expressivo que justifica a resolução, reintegração de posse e cobrança de aluguéis pelo uso indevido do imóvel durante o descumprimento. 

Reflexão e prevenção: momento de agir 

Independentemente do desfecho do julgamento, o momento é oportuno para avaliar os riscos contratuais existentes nos empreendimentos em curso ou futuros. A definição de critérios objetivos de inadimplemento, cláusulas claras sobre consequências e reforço de mecanismos de cobrança podem reduzir significativamente o risco de perdas e disputas prolongadas. 

Nosso escritório acompanha de perto essa discussão no STJ e está à disposição para auxiliar incorporadores e construtores na revisão e atualização de contratos, garantindo conformidade com a legislação vigente e maior segurança jurídica nas transações imobiliárias.