STJ DECIDE: CONSTRUTORA TEM DIREITO À TAXA DE OCUPAÇÃO ALÉM DA MULTA CONTRATUAL POR RESCISÃO 

Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz um importante reforço jurídico para construtoras e incorporadoras em casos de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis. O Tribunal reconheceu que a cláusula penal compensatória não impede a cobrança separada da taxa de ocupação do imóvel, desde que haja uso efetivo da unidade pelo comprador inadimplente. 

A decisão foi proferida no REsp 2.294.101/SC, em ação conduzida pelo nosso escritório, SMN Advogados, em favor de uma construtora. O julgamento tem potencial de repercussão nacional e pode influenciar diretamente a redação e execução de contratos em empreendimentos imobiliários por todo o país. 

O CASO CONCRETO: INADIMPLÊNCIA SIGNIFICATIVA E USO PROLONGADO DO IMÓVEL 

Em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, a construtora buscou a rescisão do contrato de compra e venda firmado em 2008. Os compradores, embora inicialmente adimplentes, passaram a descumprir as obrigações contratuais a partir de 2013 — deixando de pagar reforços anuais e várias parcelas mensais. 

A inadimplência total chegou a cerca de 33% do valor do contrato, o que levou à propositura da ação em 2014. 

Apesar de os compradores alegarem a aplicação da teoria do adimplemento substancial, o Judiciário reconheceu que o percentual inadimplido era significativo e, portanto, não justificava a manutenção do contrato. 

A sentença de primeiro grau julgou procedente a ação para: 

• Declarar a rescisão do contrato; 

• Reconhecer o direito à reintegração de posse dos imóveis; 

• E condenar ao pagamento de taxa de ocupação. 

Mesmo inadimplentes, os compradores recorreram ao TJSC insistindo no reconhecimento do adimplemento substancial. A tese foi rejeitada, e a rescisão do contrato foi confirmada. No entanto, o TJSC afastou a cobrança da taxa de ocupação, considerando que a multa contratual de 20% já seria suficiente. 

O STJ, no entanto, reformou a decisão acolhendo a tese do nosso escritório em favor da construtora. 

NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS 

O ministro Marco Buzzi, relator do caso, distinguiu de forma clara os institutos jurídicos envolvidos: 

• A cláusula penal compensatória visa indenizar o rompimento do contrato, cobrindo os danos causados pela rescisão do contrato. 

• Já a taxa de ocupação é indenização autônoma, equivalente ao valor de mercado do aluguel, devida pela permanência no imóvel após o inadimplemento — fundamentada nos artigos 884 e 885 do Código Civil, que vedam o enriquecimento sem causa. 

O ponto central do acórdão foi o reconhecimento de que não há bis in idem (dupla cobrança pelo mesmo fato), pois os valores decorrem de fundamentos jurídicos distintos. Como afirmou a Corte: 

” a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem” 

O detalhe crítico: os compradores seguem ocupando os imóveis até hoje, em 2025, ou seja, há mais de 13 anos após o início da inadimplência, sem pagar qualquer valor de uso. 

Ou seja, não basta ao vendedor retomar o imóvel — ele tem direito a ser ressarcido por todo o período de uso indevido, especialmente em contextos onde o comprador permanece na posse por anos, mesmo sem pagar. 

Teses jurídicas reforçadas no recurso: 

✔ Vedação ao enriquecimento sem causa (arts. 884 e 885 do Código Civil): não é aceitável que o comprador inadimplente continue usufruindo do imóvel, receba de volta os valores pagos com atualização monetária, e nada pague pelo uso do bem durante mais de uma década; 

✔ Reparação integral do dano: a indenização da cláusula penal não substitui nem cobre os aluguéis devidos por longa ocupação; 

✔ Distinção clara entre cláusula penal compensatória e taxa de ocupação: uma indeniza o rompimento contratual, a outra o uso contínuo e indevido da unidade. 

Por que isso importa para o setor? 

O reconhecimento da cumulatividade protege construtoras e incorporadoras que enfrentam, com frequência, situações como compradores inadimplentes que se recusam a devolver o imóvel — o que impede a construtora de revender a unidade; 

E mais: enquanto o imóvel está na posse do comprador, ele geralmente sofre desvalorização por uso indevido ou perde o timing de valorização de mercado — gerando prejuízo à empresa por não receber o que lhe é devido, ter despesas com reforma e ainda perde valor potencial de revenda. 

Essa realidade impacta diretamente o fluxo de caixa, a rentabilidade do empreendimento e a precificação futura de unidades. Por isso, a decisão do STJ não é apenas uma questão jurídica: ela representa um instrumento real de proteção patrimonial para o setor imobiliário e desestimula esse comportamento do devedor. 

Ou seja, o vendedor tem direito à indenização proporcional ao tempo de uso, com base no valor de mercado do aluguel da unidade. 

O que revisar nos seus contratos? 

Se os seus contratos ainda não tratam expressamente da possibilidade de cobrar taxa de ocupação ou não delimitam o que é cláusula penal compensatória ou moratória, o momento é agora. 

Recomenda-se: 

• Especificar que a multa é compensatória e se refere ao rompimento do contrato; 

• Prever cláusula clara sobre a obrigação de desocupação imediata, sob pena de cobrança de aluguel proporcional ao valor de mercado; 

• Incluir base legal no contrato (art. 884/885 do CC) e cláusula que preveja indenização pela posse indevida. 

Com isso, o julgamento do STJ cria um novo marco interpretativo e traz segurança jurídica para construtoras que enfrentam esse tipo de cenário.