‘Lei do Distrato Imobiliário’ impõe novas regras para negociação de imóveis na planta

Um marco legal para o setor imobiliário está sendo consolidado em 2019. A chamada ‘Lei do Distrato Imobiliário’, sancionada em dezembro do ano passado, confere maior segurança jurídica às operações de alienação de imóveis ‘na planta’. Na prática, novas regras foram previstas para os contratos de compra e venda a fim de disciplinar os casos de quebra de contrato por inadimplência.

“Em resumo, a Lei 13.786 insere artigos na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64) e na Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/76), estabelecendo regras para o inadimplemento desses contratos”, explica o advogado Felipe Muxfeld Knebel, sócio do escritório Sotto Maior & Nagel Advogados. Segundo ele, a nova legislação determina que todos os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária firmados a partir deste ano deverão ser iniciados por um quadro resumo com informações obrigatórias. “A ausência de alguma das informações referidas abrirá a possibilidade do adquirente solicitar a rescisão de contrato por justa causa”, alerta o advogado. Ele se refere ao caso do cliente notificar a construtora e ela não tomar as providências dentro do prazo previsto.

As empresas devem se atentar à nova Lei do Distrito Imobiliário e revisar seus contratos. “Aconselhamos, portanto, que as empresas já antecipem medidas incluindo, em todos os contratos, todas as informações citadas para evitar prejuízos futuros com ocorrências nesse sentido”, enfatiza Felipe Muxfeld Knebel. A Sotto Maior & Nagel Advogados tem orientado seus clientes a tomarem essa providência. O corpo jurídico do escritório preparou um modelo de quadro resumo detalhado para auxiliá-los na complementação dos contratos.

Saiba o que deve conter o quadro resumo:

O quadro resumo determinado pela ‘Lei do Distrato Imobiliário’ deve conter as seguintes informações obrigatórias:

·  O preço total a ser pago pelo imóvel;

·  O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

·  O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

·   A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

·   Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

·  As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

·  As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

·  As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

·  O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

·  As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel. Em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

·  O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

·  O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A da Lei do Distrato Imobiliário.

Patrimônio de afetação na Lei do Distrato Imobiliário

O advogado Felipe Muxfeld Knebel ressalta que, dentre as diversas regras instituídas pela novíssima lei, merece especial destaque o fato de que o incorporador passou a contar com mais um estímulo para submeter suas obras ao patrimônio de afetação, ou seja, a criação de um patrimônio próprio e gestão contábil própria para cada empreendimento.

“Na hipótese de desistência pelo comprador, a incorporadora poderá reter até 50% da quantia paga se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação. Para as demais, a retenção máxima será de 25% do recebido”, argumenta o advogado, referindo-se ao parágrafo 5º, do artigo 67-A, adicionado à Lei de Incorporações pela ‘Lei do Distrato Imobiliário’.

_______________________________

A SOTTO MAIOR & NAGEL ADVOGADOS é especializada em Direito Imobiliário, oferecendo assessoria e consultoria a empresas da construção civil, incorporadoras, imobiliárias e investidores. A equipe oferece avaliação e estruturação de empreendimentos, considerando legislação específica. E, também, auxilia na elaboração de contratos e acompanha operações de compra e venda, locações, regularização, entre outras, além de atuar em casos de disputas relacionadas a negócios imobiliários.

Saiba mais:

Lei geral de proteção de dados: mudança na legislação coloca setor de tecnologia em alerta.